Kooperation von unabhängigen Sachverständigenbüros
Sozialimmobilien
Was ist eine Sozialimmobilie?
In Deutschland gibt es bisher keine Legaldefinition für die Begriffe Sozial- und Gesundheitsimmobilie. Ausgehend von der Feststellung, dass es sich bei der Bundesrepublik Deutschland um einen Sozialstaat mit einem System der sozialen Sicherung für seine Bürger handelt, dienen die Sozialimmobilien mit ihren jeweiligem Nutzungszweck diesem System der sozialen Sicherung, dabei handelt es sich um
- die Gesundheitsvorsorge
- die Kinder- und Jugendhilfe
- die Teilhabe für Menschen mit Behinderung
- die Pflegeversicherung und
- die Sozialhilfe
In allen Bereichen werden Immobilien für diese Zwecke benötigt. Die Freien Wohlfahrtsverbände sind subsidiär neben dem Staat Träger dieser sozialen Sicherung.
Die Sozialgesetzbücher (SGB) liefern die rechtliche Grundlage für den Betrieb der Sozialimmobilie und ihrer Refinanzierung. Entsprechend des von uns entwickelten, folgenden Schaubildes bilden die Gesundheitsimmobilien (Gesundheitsvorsorge) eine Untergruppe der Sozialimmobilien.
Ebenfalls stellt das Schaubild die verschiedenen Ausprägungen von Sozialimmobilien sehr prägnant dar.
Sozialimmobilien
Gesundheitsversorgung
Grundlage: SGB V – Gesetzliche Krankenversicherung
- Akutkrankenhäuser (Stationär)
- Tageskliniken (teilstationär)
- Rehabilitationskliniken (stationär)
- Ambulante Einrichtungen zur Rehabilitation (teilstationär)
- Adaptionswohnen (temporäres Wohnen mit Betreuung nach Erkrankung)
- Hospize (stationär)
- Rettungswachen
Teilhabe für Menschen mit Behinderung
Grundlage: SGB IX – Rehabilitation und Teilhabe behinderter Menschen
- Wohnheime/Besondere Wohnformen für Menschen mit Behinderung
- Ambulant betreute Wohnformen für Menschen mit Behinderung
- Werkstätten/Tagesförderstätten für Menschen mit Behinderung
Kinder- und Jugendhilfe
Grundlage: SGB VIII – Kinder und Jugendhilfe
- Wohnheime für Kinder und Jugendliche
- Ambulant betreute Wohnformen für Kinder und Jugendliche
- Kindertagesstätten
- Schulen und Horte
- Berufsbildende Schulen
- Hochschulen
Pflegeversicherung
Grundlage: SGB XI – Soziale Pflegeversicherung
- Pflegeheime für Senioren/junge Pflegebedürftige
- Tagespflege für Senioren/junge Pflegebedürftige
- Ambulant betreute Wohngemeinschaften (AbWG)
- Betreutes Wohnen (Begriff ist nicht geschützt, es gibt einen fließenden Übergang zum seniorengerechten Wohnen)
- Seniorenresidenz (Mischung aus stationärer Pflege und betreutem Wohnen)
Sozialhilfe
Grundlage: SGB XII – Sozialhilfe
- Obdachlosenwohnheim
- Frauenhäuser
- Flüchtlingsunterkunft
- Weitere speziell beschützende Wohnformen
Sozialimmobilien auf dem Immobilienmarkt
aus dem Blickwinkel der Investoren
Auf dem Investmentimmobilienmarkt in Deutschland hat sich abweichend die internationale Bezeichnung „Health Care“, übersetzt „Gesundheitsimmobilien“ als Begrifflichkeit für Sozialimmobilien durchgesetzt. Das Interesse von Investoren an langfristig vermieteten Sozialimmobilien ist vorhanden und hat in den letzten 10 Jahren stark zugenommen. Bedingt durch erschwerte Rahmenbedingungen (gestiegene Zinsen, Baupreise, Energiekosten) ist der Umsatz am Immobilienmarkt 2025 weiterhin verhalten geblieben. Im Jahr 2025 wurden nach Angaben von CBRE „Gesundheitsimmobilien“ mit einem Gesamtumsatz von rd. 1,2 Mrd. Euro erworben.
Zum Vergleich lag die Summe des Investmentmarktes für Gewerbeimmobilien bei insg. rd. 23 Mrd. Euro im Jahr 2025 (-30% gegenüber 2024), damit haben „Gesundheitsimmobilien“ bzw. Sozialimmobilien einen Anteil von rd. 5,2 %.
Einen Überblick über den Immobilienmarkt „Gesundheitsimmobilien“ im Jahr 2025 als Investment liefert die nachfolgende Tabelle:
Pflegeheime
Umsatz von rd. 630 Mio. €
rd. 52% Anteil am Gesamtumsatz
Betreutes Wohnen
Umsatz von rd. 212 Mio. €
rd. 17,5% Anteil am Gesamtumsatz
Ärztehäuser
Umsatz von rd. 200 Mio. €
rd. 16,5% Anteil am Gesamtumsatz
Akutkrankenhäuser/
Reha-Kliniken
Umsatz von rd. 170 Mio. €
rd. 14% Anteil am Gesamtumsatz
Summe
Umsatz von rd. 1.212 Mio.
100% Anteil am Gesamtumsatz
Quelle: CBRE, Deutschland Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt | Q4 2025
Die Bedeutung von Sozialimmobilien in Deutschland
und die aktuellen Rahmenbedingungen
Es gibt eine Vielzahl von Sozialimmobilien in Deutschland, es gibt aber keine Gesamterfassung aller Sozialimmobilien. Bundesstatistiken weisen darauf hin, dass es z.B. mindestens
- 60.000 Kindertageseinrichtungen
- 16.500 Pflegeheime
- 6.000 Privatschulen
- 1.900 Akutkrankenhäuser und
- 1.100 Rehabilitationskliniken
in Deutschland gibt.
Der Bedarf an Sozialimmobilien ist vor dem Hintergrund einer alternden Bevölkerung mit steigenden Fallzahlen von Demenzerkrankten und einer häufig anzutreffenden nicht barrierefreien Wohnungsausstattung für den Bereich der Pflegeversicherung steigend.
Der Bedarf an Kindertagesstätten, speziell für unter 3-Jährige, im Bereich Kinder- und Jugendhilfe ist noch nicht gedeckt.
Der Bedarf an Ganztagesplätzen für Erstklässler in Grundschulen ist noch nicht gedeckt (Rechtsanspruch ab Schuljahr 2026/2027). Der Bereich der Teilhabe für Menschen mit Behinderung steht durch das Bundesteilhabegesetz gerade vor einem Richtungswandel, der auch die Immobilien betrifft.
Es besteht ein hoher Investitionsstau im Bereich der Akutkrankenhäuser, der Bundestag und der Bundesrat haben in 2024 eine große Krankenhausreform beschlossen und in Folge dieser Reform wird es zu einer Neuausrichtung der Krankenhauslandschaft kommen.
Der Bedarf an Sozialimmobilien und die Nachfrage der Nutzer richten sich abweichend von den meisten anderen Immobilien nicht nach der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland. Eine ausreichende Ausstattung mit modernen und zeitgemäßen Sozialimmobilien ist zwingende Voraussetzung für die Aufrechterhaltung des Sozialstaates in Deutschland.
Standorte der kooperierenden Sachverständigen von SOZIALWERT
SOZIALWERT Sachverständigenbüro
Holzapfel-Hoss
Thomas Holzapfel-Hoss
Oscar-Gans-Straße 14
41540 Dormagen
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Web: www.sozial-wert.de
JÜLICH
Immobilienbewertung
Christian Jülich
Broichstraße 43
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Dipl.-Ing. Wolfgang Berger Immobilienbewertung & Consulting
Dipl. Ing. Wolfgang Berger
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51491 Overath
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Mobil: 01 70 / 90 28 938
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